Eine Entgegnung von Holger Just, Freier Architekt Dresden, zum Artikel „Bessere Architektur und billigere Mieten? Der Architekt Jens Zander Im DNN-Interview über Debattenkultur und DDR-Moderne“ von Thomas Baumann-Hartwig (Printausgabe 1. Februar)

Der Dresdener Architekt Jens Zander hat am 31.01.2017 (Online) im DNN-Interview gesagt: Eigentlich müsste man dafür kämpfen, dass die Mieten auch mal etwas steigen.“

Ich kann versichern, dass die Mehrheit der Dresdener Architekten nicht für höhere Mieten kämpft, sondern um kostenbewusste Architekturqualität im Wohnungsbau ringt. Es besteht nach meiner Kenntnis kein signifikanter kausaler Zusammenhang zwischen hohen Mieten und Architekturqualität. Auch die Behauptung von Jens Zander, die öffentliche Hand sei nicht dafür bekannt, schnell und günstig zu bauen, ist nur neoliberaler Populismus, von dem wir uns in dieser Stadt endlich einmal befreien sollten.

So war es beispielweise die mieterorientierte Johannstädter Wohnungsgenossenschaft, die Ende 2016 am großen Garten (Tiergartenstraße / Franz-List-Straße) eine der architektonisch besten und solidesten Wohnanlagen der letzten Jahre eingeweiht hat, getragen von ihrer genossenschaftlichen Philosophie, nachhaltigem wirtschaftlichem Denken und geplant von engagierten Architektenkollegen. Ein aufmerksamer Spaziergang durch Dresden oder ein Blick in den Immobilienteil der Zeitungen zeigt aber auch das genaue Gegenteil: Eine Vielzahl teuer zum Verkauf angebotener Billigprojekte der privaten gewerblichen Bauträger.

Dresden wächst, und das ist gut so. Die Folge ist jedoch ein angespannter Wohnungsmarkt, auf dem günstige Wohnungen rar werden. Die Mehrzahl der Dresdener benötigt Wohnraum, den sie aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse auch bezahlen kann. Nach den Ermittlungen des Verbands der sächsischen Wohnungswirtschaft liegt die leistbare monatliche Kaltmieten-Obergrenze für mittlere Einkommensschichten im Raum Dresden bei ca. 8,00€ bis 8,50€ pro Quadratmeter Wohnungsfläche. Diesen Wert legte auch Bundesbauministerin Barbara Hendricks ihrem bislang gescheiterten Wohnungsbauprogramm zugrunde – beileibe kein Sozialwohnungsbau-Revival.

Aufgrund der Untersuchungen der letzten Jahre ist erwiesen: Es ist egal wer baut, öffentliche Hand oder Privater; die Kern-Kosten für eine kostenbewusste Wohnanlage größeren Zuschnitts liegen aktuell im Bundesdurchschnitt bei etwa 2.200€ pro Quadratmeter Wohnfläche – einschließlich der Planung! Für den Weiterverkaufspreis – ganz gleich ob zur Miete oder zum Eigentumserwerb – ist jedoch diese baubedingten Kosten der Einkaufspreis des Grundstücks (der Anteil kann in Dresden aktuell bis ca. 400€/m² Wohnfläche und mehr betragen) und die Gewinnmarge des Investors zu addieren. So kommen Durchschnittspreise von 3.000€/m² zustande. (Dafür müsste ein Anleger/Investor ca. 15€/m² Kaltmiete vom Mieter verlangen, wenn er 5-6% Rendite erzielen wollte – kommt eine Kreditfinanzierung mit Zinsen und Tilgung hinzu, entstehen sofort illusorische „Mondpreise“.)

Für die Refinanzierung einer Wohnung ist es letztlich entscheidend, welche Kosten zu den Kernkosten noch hinzukommen. Das Geschäft der Privaten ist daher der Verkauf von Wohneigentum. Nur die öffentliche Hand, kann auf städtischen Grundstücken ohne Gewinnerzielungsabsicht Mietwohnungsbautenn errichten und zu niedrigeren Preisen vermieten. Wozu bestenfalls noch die vom Land Sachsen geplanten Miet-Zuschüsse verwendet werden müssen, um im Mietsegment überhaupt in die Regionen des bezahlbaren Wohnraums zu kommen. Diese leistungsfähige öffentliche Hand haben wir uns 2006 mit dem Verkauf der Dresdener WOBA abgeschlagen. Das sollten wir uns immer wieder klar machen.

„Das Bekannte ist darum, weil es bekannt ist, nicht erkannt“ – sagt der Philosoph Friedrich-Wilhelm Hegel!

(Veröffentlicht als Leserkommentar in der DNN, Printausgabe 4./5. Februar 2017)

Zum Interview: http://www.dnn.de/Dresden/Lokales/Wir-sollten-fuer-etwas-hoehere-Mieten-kaempfen

 

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